L'IMMOBILIER : HISTOIRE ET ACTUALITE D'UNE CRISE - Exposé de A. THOMAST - Conférence du 8 juin 1996

Conférence du 8 juin 1996


L'IMMOBILIER : HISTOIRE ET ACTUALITE D'UNE CRISE
Exposé de A. THOMAS Responsable international à la Fédération Nationale du Bâtiment


Le secteur immobilier en Europe, depuis les années 90, a défrayé la chronique par une crise profonde et des faillites retentissantes (cf les "Docklands" à Londres).C'est à cette situation que s'attache l'exposé du conférencier.
1. Les contours de l'industrie de la construction.
S'agit-il d'industrie ou de services ? Faute de réponse, l'Insee en fait un classement particulier. Cette activité est, comme on le sait, fort diverse. Popularisée par la construction de logements, elle l'est aussi par les Travaux Publics ou Génie civil, de nature assez différente. L'entretien de l'existant ou le neuf, les locaux publics ou privés, industriels ou administratifs, constituent ses principaux champs d'activités distinctifs. Les chiffres moyens dans l'Union Européennes en ce qui concerne le chiffre d'affaires, donnent l'ordre suivant : entretien des bâtiments, logements neufs, travaux publics, locaux neufs privés, locaux neufs publics (4.350 milliards de francs sans compter la fraude).
Cette industrie est soumise à divers déterminants. Les bassins d'emploi par exemple concentrent une vive activité à côté de zones plus ou moins atones. Le pouvoir d'achat des ménages a une forte incidence sur la décision de construire : les taux d'intérêts trop positifs sont un obstacle à son essor. La politique des gouvernements favorise ou non les logements sociaux, les logements locatifs ou en propriété, la rénovation, les délocalisations (cas de la Défense). Par exemple, l'Allemagne avantage le locatif privé et peu le logement social, se différenciant de la France.
2. Euphorie et catastrophe
Alors que la sortie de crise s'achève, on s'interroge encore sur les mésaventures de l'immobilier dans les dix dernières années. On ne comprend toujours pas comment ont été prises les folles décisions conduiant au désastre : contagion, imprévoyance, effet massif imprévu de quelques décideurs solitaires, retour de cycles ou événements politiques ? Sans doute un peu de tout cela.
Les années 85/90 (années 80 pour l'Espagne) voient le boom de la construction pour l'ensemble des types d'activités, "fabuleuses" pour "le non résidentiel privé", c'est-à-dire bureaux et commerces. Les prévisions étaient partout "archi-favorables", à Paris, Londres, Bruxelles... Les marchands de biens achètent vide, rénovent et revendent avec bénéfices. Même le Japon connaissait une pénurie de bureaux : ce fut l'occasion de réagir au delà de toute mesure. "Les terrains de l'Empereur dépassaient la Californie en étendue" et furent reconvertis dans l'immobilier de bureaux. Le développement de l'international favorisa les opérateurs extérieurs s'ajoutant brutalement aux opérateurs nationaux, sans connaissance des lieux. Les plus douteux des spéculateurs et les moins sérieux des financiers sont sur les rangs. En France comme partout , il était devenu de bon ton de "déréguler". En 1985, le gouvernement admet la construction à Paris. La guerre du Golfe s'abat sur le boom immobilier au moment où les experts commençaient à tirer la sonnette. "Il aurait fallu pouvoir dire : il va y avoir crise dans deux ou trois ans, il faut commencer à réduire les programmes, mais on n'arrivait pas à le faire!" Chacun espérait passer le relais à l'autre... Un spécialiste, s'il disait la vérité, était " exécuté !"
Les compagnies d'assurance, en France avaient multiplié les réserves "Axa n'a pas eu de problèmes mais le Groupe Victoire a disparu". Les banques ont beaucoup souffert : Crédit Lyonnais, Comptoir des Entrepreneurs, Crédit Foncier, Société Générale. Plus de prudence à la B.N.P. et dans les réseaux mutualistes.
Tout a changé en très peu de temps : discussion âpre sur les prix, réduction des surfaces allouées au personnel (IBM, quatre mètres au lieu de quinze mètres), crise économique freinant les besoins. Objectivement, on aurait pu connaître une "crise systémique" comme en 1929, mais l'Etat est intervenu dans tous les pays pour éviter le plus grave par des mesures techniques de sauvegarde. Dans cette affaire, les Allemands ont été "sérieux" alors que les Français "viraient de Keynes au libéralisme total". Il est vrai qu"il n'y avait pas de statistiques sérieuses concernant les bureaux et qu'on ne connaissait pas l'en-cours des créances" !
3. L'après-crise
Aujourd'hui, les comptes sont arrêtés. En France, 373 milliards d'encours immobiliers à court ou long terme et un endettement total avoisinant les 500 milliards... Les créances douteuses devraient se monter à 112 milliards. Plusieurs solutions sont mises en oeuvre : la vente (60 milliards en un an), la transformation des bureaux en logement (utile mais d'importance secondaire), la création de "sociétés de défaisance". Celles-ci, garanties par l'Etat, ont fait une entrée discrète sur le marché, et s'efforcent de recycler 110 milliards, dont 60 pour le Crédit Lyonnais. Ce sont des structures indépendantes, opérant un véritable cordon sanitaire vis à vis des secteurs sains.
Comment tout cela est-il arrivé, quel effet de contagion a fait perdre la tête aux plus éminents dirigeants mêlés aux "pseudo professionnels" et aux "pseudo banquiers"? Plusieurs cas relèvent aujourd'hui de la justice , de nombreux commissaires aux comptes tout autant, alors que les ratios qu'ils devaient surveiller ne l'ont pas été.
Selon Marc Vienot, président de la Société Générale, l'immobilier a été le recours des banques dans le secteur public et le secteur privé, pour une recherche désespérée du profit alors que leur taux de rémunération moyen était insuffisant et bloqué par l'Etat.
L'Etat serait donc le responsable indirect d'une aberration économique ; malgré sa dénonciation périodique de certains responsables, il semble se résigner,, accordant ici sa garantie, ailleurs son concours aux plus mal lotis. D'un autre côté, les acteurs économiques qui ne sont pas prêts d'oublier leur cauchemar maintiennent les affaires à petit feu. L'une des causes de l'atonie constatée en France aujourd'hui?

Résumé de H. Douard, non revu par le Conférencier